A avaliação de imóveis sempre foi um dos pilares do mercado imobiliário, norteando preços, decisões de compra e a própria dinâmica das negociações. Porém, com a chegada da inteligência artificial (IA), esse processo deixou de depender apenas da análise manual de corretores e peritos. Hoje, algoritmos criam padrões, encontram tendências e entregam avaliações com velocidade e precisão surpreendentes. Neste artigo, vamos compartilhar como a aplicação de critérios automatizados por IA está mudando a maneira como enxergamos o valor dos imóveis.
A inteligência artificial redefine os limites da avaliação imobiliária.
Como era feita a avaliação de imóveis até pouco tempo?
Durante décadas, a avaliação de imóveis no Brasil seguia um roteiro bem estabelecido: visita presencial, coleta manual de informações, checagem em tabelas referenciais, consultas a registros públicos e, principalmente, o olhar experiente do corretor ou avaliador. Estes profissionais eram responsáveis por equilibrar variados critérios, localização, estado de conservação, área útil, idade do imóvel, documentação, contexto de mercado, entre outros.
O processo, apesar de tradicional, costumava tomar tempo e, muitas vezes, dependia um pouco da subjetividade do avaliador. Não eram raras situações em que imóveis de características quase idênticas recebiam valores bastante diferentes. Pequenos detalhes, impressões pessoais ou variações momentâneas do mercado podiam impactar o resultado final.
As planilhas começaram a ganhar espaço apenas mais recentemente. E, apesar de agregarem algum nível de organização, carregavam as mesmas limitações: não eram automáticas, nem aproveitavam dados em massa, tampouco cruzavam informações externas que poderiam influenciar nos preços.
Quando a inteligência artificial entra em cena?
A verdadeira mudança acontece quando passamos a aplicar tecnologias de IA aos processos de avaliação. Como relatado em artigos sobre a transformação promovida pela inteligência artificial no setor imobiliário, o setor evolui para além do controle manual, adotando sistemas capazes de interpretar bases imensas de dados para identificar padrões e sugerir valores com mais embasamento.
O Brasil, por sinal, já ocupa posição relevante nesse cenário global. De acordo com levantamentos do CGEE, estamos em 13º lugar no ranking mundial de pesquisas acadêmicas sobre IA, com mais de 140 laboratórios atuando no país.
Quando a IA avalia imóveis, ela vai além do olhar humano. Ela absorve milhares de dados de diferentes fontes em segundos. Cruza informações sobre valor de venda, dados de transações recentes, escolas próximas, índices de segurança, mobilidade, serviços da vizinhança, tendências de urbanização e vários outros critérios que influenciam a precificação.
Como funcionam os critérios automatizados?
A base dos critérios automatizados está, principalmente, em técnicas de machine learning. Como demonstrado por estudos do grupo CIDENG (UFOP e UFJF), métodos como Random Forest, XGBoost, Regressão Linear e Redes Neurais processam quantidades massivas de dados, atribuindo pesos relativos e ajustando a importância de cada variável conforme aprendem com exemplos reais.
- A localização ainda é o fator de maior influência na precificação, mas a IA considera nuances. O algoritmo distingue diferenças de preço entre imóveis vizinhos em função de rua, proximidade a parques ou escolas, ruídos, acessos e até presença de comércio relevante.
- A metragem e o padrão construtivo são analisados objetivamente, mas contextos como idade do imóvel, reformas, histórico de valorização da região e aspectos legais entram na conta.
- A IA cruza dados de ofertas anunciadas e registros de imóveis efetivamente vendidos para buscar o chamado “preço de liquidez.”
- Variáveis externas, como cenários econômicos, variação de taxas de financiamento, valorização ou depreciação de determinados bairros, entrada de novos empreendimentos e até movimentos de migração urbana são levados em conta automaticamente pelos modelos mais avançados.
A avaliação automatizada com IA não elimina o papel do humano, mas amplia de forma radical a capacidade de análise e o contexto disponível para cada decisão.
Quais benefícios percebemos ao adotar a avaliação automatizada?
Desde que passamos a associar IA aos processos e conteúdo da Odisseia, notamos transformações claras. Podemos listar benefícios concretos tanto para as imobiliárias quanto para os compradores, vendedores e corretores:
- Redução drástica do tempo para obter um valor de referência confiável;
- Menor risco de subjetividade nas avaliações, trazendo mais padronização e credibilidade ao setor;
- Capacidade de gerar relatórios comparativos em minutos para diferentes perfis de imóvel ou cenários;
- Geração automática de alertas para imóveis fora da curva de preço, sinalizando oportunidades ou riscos para as equipes comerciais;
- Mais transparência no processo de precificação, com explicações claras sobre os fatores que influenciaram o valor atribuído;
A automação na avaliação não apaga o humano. Ela potencializa os resultados.
Onde a IA de avaliação pode ser aplicada na rotina da imobiliária?
Ao invés de ficarem restritos ao setor de avaliação, os recursos de IA se expandem por toda a jornada de venda e locação. Nossa experiência com a Penélope, por exemplo, reforça a combinação entre atendimento inicial, qualificação e envio de imóveis já devidamente “precificados” ao corretor responsável. Isso diminui passos repetitivos e acelera a tomada de decisão.
Já com ferramentas como o Synthetos, a inteligência aplicada ao monitoramento dos dados de desempenho permite aperfeiçoar não só a avaliação, como também ajustar argumentações, identificar imóveis com desempenho de venda acima ou abaixo da expectativa prevista pela precificação automatizada e direcionar esforços para as melhores oportunidades.
Além disso, em processos de captação, a IA apoia a seleção de imóveis aderentes à carteira, sugerindo ajustes necessários no preço inicial apresentado e reduzindo o tempo até a efetivação de novas entradas.
Onde a avaliação automatizada é mais sensível?
Apesar de sua precisão, é fundamental manter a atenção em determinados aspectos do processo de avaliação com IA:
- Qualidade dos dados de entrada: Nem sempre os cadastros estão completos ou atualizados. Imóveis com informações escassas podem gerar resultados menos assertivos.
- Cenários sociais atípicos: Em situações de crise extrema, eventos climáticos ou mudanças urbanísticas bruscas, modelos preditivos podem demorar a se ajustar.
- Mercados com pouca liquidez ou poucos registros recentes podem dificultar o trabalho da IA, tornando importante a participação humana em avaliações complementares.
Por isso, sempre recomendamos o “olhar final” do especialista. A IA é uma ferramenta poderosa, mas a supervisão garante que as exceções não passem despercebidas.
Tendências e possibilidades futuras para a IA na avaliação imobiliária
A cada ano, novas tendências tecnológicas ampliam as oportunidades para o mercado imobiliário. Ao acompanhar pesquisas de ponta, reforçadas por uma produção acadêmica robusta (como aponta o CGEE), vemos a multiplicação de recursos que vão desde o uso de imagens de satélite para medir impacto ambiental e potencial construtivo, até a análise de sentimentos em redes sociais para antecipar valorização de regiões.
Outras possibilidades já começam a ser desenhadas:
- Integração com IoT e sensores inteligentes, que permitem monitoramento do estado físico do imóvel em tempo real, criando atualizações automáticas de avaliação;
- Análise preditiva da valorização ao longo de anos, facilitando a decisão para quem busca investir;
- Digital twins (réplicas digitais dos imóveis), que simulam reformas, mudanças urbanísticas próximas e seus reflexos na precificação;
- Cruzamento de tendências urbanísticas (como planejamento de novas linhas de metrô ou projetos de revitalização) antecipando potenciais de valorização/região.
A Odisseia acompanha tudo de perto, investindo continuamente em pesquisa, testes e integração das descobertas acadêmicas, como expostas pelo grupo CIDENG.
Como garantir uma avaliação segura e embasada para cada cliente?
Em nossa experiência, o caminho está na combinação equilibrada entre automação e participação do corretor/gestor. A IA deve ser tratada como parceira, que realiza o trabalho analítico pesado e permite ao especialista focar em pontos específicos e atender cada cliente com atenção individualizada.
O segredo está em unir tecnologia e sensibilidade humana.
Reunimos alguns pontos que funcionam como boas práticas:
- Coletar e manter dados cadastrais detalhados, incluindo informações atualizadas do imóvel e contexto da vizinhança;
- Criar ciclos de revisão periódica das avaliações, ajustando modelos de IA conforme surgem novas transações relevantes ou mudanças urbanísticas;
- Manter registro histórico das avaliações e decisões tomadas, comparando previsões com resultados reais;
- Investir na capacitação dos times comerciais sobre análise de dados, permitindo interpretação crítica dos relatórios automatizados.
Aliás, o atendimento pré-venda automatizado que a Odisseia oferece serve como exemplo de como é possível transformar a experiência de clientes e corretores, usando IA para sugerir e validar imóveis já no primeiro contato.
IA nativa e integração: o futuro do atendimento e avaliação
Já trabalhamos com IA nativa dentro de nossos produtos, o que torna o processo de qualificação, atendimento e avaliação mais fluido e integrado à rotina da equipe de vendas. Isso significa que, ao usar a IA desde o primeiro contato, os dados estratégicos para avaliação e negociação são coletados de forma natural, sem desgastar o cliente ou o colaborador.
Essa integração elimina retrabalhos, diminui esquecimentos e melhora a experiência final, alinhando transparência, agilidade e resultado para todas as partes envolvidas. Resultados de estudos, como os do Estadão, comprovam que a automação não retira a importância do profissional, mas sim o libera do operacional para atuar de forma estratégica.
Crescimento comprovado: cases e próximos passos
A adoção dos critérios de avaliação automatizada por IA já está transformando, de forma comprovada, a competitividade, tempo de fechamento de negócios e transparência nos processos das imobiliárias. Podemos ver exemplos reais nos cases de sucesso relatados por nossos parceiros.
Na prática, a IA democratiza o acesso a avaliações profissionais e expande o potencial de atuação de cada corretor.
Se você deseja entender como a IA pode acelerar sua rotina, transformar suas avaliações e trazer precisão ao seu preço de oferta, convidamos a conhecer melhor nossa abordagem e soluções. Descubra o universo da inteligência artificial aplicada ao mercado imobiliário na Odisseia.
Conheça o poder da IA e esteja um passo à frente!
Perguntas frequentes
O que é avaliação automatizada de imóveis?
A avaliação automatizada de imóveis é o processo de calcular o valor de um imóvel por meio de algoritmos de inteligência artificial, que analisam grandes volumes de dados do mercado, características do imóvel e padrões de negociação institucionalizados. O objetivo é trazer mais agilidade, precisão e transparência para quem compra, vende ou administra propriedades, reduzindo a subjetividade.
Como funciona a avaliação com IA?
Funciona a partir do processamento de informações sobre imóveis, tanto da base interna da imobiliária quanto de dados públicos, de vendas recentes e de contexto urbano, por modelos matemáticos treinados com milhares (ou milhões) de exemplos. Esses modelos atribuem pesos a variáveis como metragem, localização, padrão, estado do imóvel e tendências do bairro. Assim, geram um preço sugerido, explicando quais fatores mais influenciaram.
É confiável usar IA para avaliar imóveis?
Sim, desde que o modelo de IA seja baseado em fontes de dados confiáveis, atualizado periodicamente e tenha supervisão humana na análise final. Estudos mostram que técnicas como Random Forest e redes neurais são altamente eficazes para prever preços e identificar tendências de mercado, especialmente quando cruzam múltiplas fontes. O segredo está em combinar tecnologia e revisão profissional.
Quais são as vantagens da avaliação automatizada?
As principais vantagens são a velocidade, o resultado sai em minutos —, a precisão, a padronização e a redução do risco de subjetividade. Além disso, ela permite análises comparativas entre imóveis, alertas para oportunidades e relatórios explicativos, apoiando a tomada de decisão rápida e segura para corretores, clientes e gestores.
Quanto custa a avaliação de imóveis por IA?
O custo pode variar conforme a abrangência da solução adotada pela imobiliária. Existem modelos oferecidos em formato de assinatura mensal ou pay-per-use, e em muitos casos, a própria imobiliária pode oferecer o serviço sem custo adicional ao cliente, integrando a avaliação ao processo de venda ou locação. O retorno vem através do aumento das negociações bem-sucedidas e da eficiência operacional.
